Если вы получаете доходы от сдачи в аренду жилого помещения, как например, дома или квартиры, вы можете вычесть из налоговой базы определенные расходы. Эти расходы, в число которых могут входить процентные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, убытки от повреждения имущества, расходы на содержание помещения, коммунальные платежи, расходы на страхование и амортизацию, приведут к снижению налогооблагаемого арендного дохода. Обычно вы указываете информацию об этих доходах и расходах в Форме 1040 «Декларация о выплате индивидуального подоходного налога США» (Английский), или в Форме 1040-SR «Налоговая декларация США для пожилых лиц» (Английский) и в Приложении E (Форма 1040) «Дополнительный доход и убыток» (Английский). В случае, если вы сдаете недвижимое имущество в аренду с целью получения прибыли и не пользуетесь этим жилищем для проживания, ваши расходы на сдачу внаем могут превысить ваш валовой арендный доход. Однако такие потери, как правило, будут ограничены правилами, касающимися убытков от инвестиций в бизнес и/или пассивной деятельности. Информация по этим ограничениям приводится в Публикации № 925 «Правила, регламентирующие пассивную деятельность и инвестиции в бизнес» (Английский). Аренда имущества и его использование в личных целях В случае, если вы сдаете другим лицам жилоe помещениe, которoe вы также используете в качестве своего личного жилища, объем расходов, связанных со сдачей собственности в аренду и разрешенных к вычету из налоговой базы, может быть ограничен. Считается, что вы используете недвижимость в качестве жилища, если вы пользуетесь ею для личных целей в течение налогового года на протяжении периода, превышающего 14 дней или 10% от общего числа дней, в течение которых недвижимость сдана вами в наем другим лицам по справедливой рыночной стоимости. Возможно, что вы пользуетесь более, чем одной единицей жилого фонда, как жилищем в течение года. Например, если вы проживаете в вашем основном доме на протяжении 11 месяцев, то ваш дом – единица жилого фонда, используемая как жилище. В случае, если вы проживаете в доме, который вы используете для отдыха, в течение оставшихся 30 дней года, то эта собственность также считается жилищем, используемым в качестве жилища, за исключением случаев, когда вы сдаете указанную используемую для отдыха недвижимость в аренду по справедливой рыночной стоимости на протяжении более 300 дней в году в этом примере. День использования единицы жилого помещения в качестве личного жилища – это любой день, в течение которого недвижимость используется: Вами или любым другим лицом, владеющим долей в ней, если вы не переуступаете ваши права собственности другому владельцу в качестве основного жилища, и этот другой владелец платит соответствующую арендную плату в рамках соглашения о совместном финансировании собственности; Членом вашей семьи или членом семьи любого другого лица, владеющего долей в ней, если только данный член семьи не использует эту недвижимость в качестве своего основного жилища с выплатой справедливой арендной платы; Любым иным лицом в рамках соглашения, по которому вы используете иную единицу жилого фонда; Любым иным лицом по цене ниже справедливой арендной платы. Минимальное использование имущества для аренды Особое правило действует в случае, если вы сдаете часть недвижимости, в которой вы проживаете, в аренду на срок менее 15 дней. В этом случае не сообщайте о доходах, полученных от аренды, и не вычитайте каких-либо расходов, связанных со сдачей собственности внаем. Разделение расходов между арендой имущества и личным пользованием В случае, если вы используете недвижимость как для сдачи внаем, так и в личных целях, как правило, вы должны разделить общую сумму понесенных вами расходов между деятельностью, связанной с арендой имущества, и личным пользованием, исходя из количества дней, на протяжении которых недвижимость используется по этим назначениям. Вы не сможете вычесть расходы по сдаче имущества внаем на сумму, превышающую ограничение, относящееся к валовому арендному доходу (ваш валовой доход от аренды за вычетом арендной доли процентных платежей по ипотеке, налогов на недвижимость, а также суммы ущерба, причиненного имуществу, и расходов по организации аренды, таких как стоимость услуг агентов по недвижимости и расходов на рекламу). Однако возможно, вы сможете перенести на следующий год часть этих расходов с учетом ограничения, относящегося к валовому доходу от аренды за этот год. В случае, если вы разбиваете ваши вычеты по позициям в Приложении А (Формы 1040) «Постатейные вычеты» (Английский), вы все же сможете вычесть вашу личную долю процентных платежей по ипотечному кредиту, налогов на недвижимость и затрат в связи с ущербом, причиненным имуществу стихийным бедствием, признанным федеральными органами, в этой таблице ставок. Налог на чистый доход от инвестиций Если вы получаете доход от сдачи внаем, вы, возможно, должны уплатить налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). Дополнительная информация приведена в Теме № 559. Дополнительная информация Для получения дополнительной информации по сдаче жилой недвижимости в аренду см. Публикацию № 527 «Сдача внаем недвижимости (в том числе временно занимаемой или используемой для отдыха)» (Английский). Для получения дополнительной информации о доходах от сдачи жилой недвижимости в аренду и соответствующих расходах обратитесь к Теме № 414 и к разделу «Подлежит ли мой доход от сдачи жилья внаем обложению налогом, и (или) вычитаются ли мои доходы из налогооблагаемой базы?» (Английский).
